سید محمد حسین حسینی دانشجوی کارشناسی ارشد دانشگاه علوم قضایی تهران

مجتمع های تجاری یکی از پرتردد ترین و پر بازدید ترین اماکن این روزهای جامعه ایرانی است، مکان هایی که علاوه بر جلوه بخشی به فضای شهری ،نشان دهنده فرهنگ حاکم بر افراد  جامعه و نیز رساننده رزق الهی به کاسبان مشغول در آن می باشند.

در همین راستا بیان این مطلب خالی از لطف نمی‌باشد که تاریخچه احداث و بنای برخی از این اماکن گاهی حتی به ۳۰ قبل باز میگردد.

دربند بالا فردی ریزبین ممکن است به سوالات چالش برانگیزی برخورد بکند؛ چرا مالکین مجتمع های تجاری با سابقه بیشتر از ۳۰ سال دستور تخلیه واحدهای تجاری را نمی‌گیرند؟ به چه دلیل مالکین اقدام به تخریب بنا و احداث مجتمع تجاری چه بسا عظیم‌تر، و پر امکانات‌تر نمی‌کنند؟؟ حتی به چه علت اقدام به فروش زمین این مجتمع های تجاری که چه بسا حتی با ارقام چند ده و چند صد میلیاردی قابل معامله نیست نمی‌کنند؟؟؟

در ادامه نوشته نگارنده سعی بر آن دارد تا به طور مختصر علل امر را تبیین و راه‌های موجود را ارائه دهد تا شاید هرچند به مقدار اندک خوانندگان گرامی به درک روشن تری نسبت به موضوع مورد بحث دست یابند.

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که مستاجر در ازای پرداخت مبلغی مالک منافع عین مال مورد اجاره می‌شود؛ موجر یا اجاره دهنده مالک عین مال و مستاجر مالک منافع آن مال خواهد بود. همچنین طبق ماده ۴۶۸ عقد اجاره در صورت عدم تعیین مدت عقد، از درجه اعتبار ساقط می‌باشد؛ طبق مواد قانونی(قانون روابط موجر و مستاجر) اماکن تجاری که تا قبل از سال ۱۳۷۶ به اجاره داده شده‌اند مشمول قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۵۶ می‌باشند و واحدهایی که از سال ۱۳۷۶ به بعد اجاره داده شده‌اند؛ در شمول قانون سال ۱۳۷۶ قرار می‌گیرند. سوال این است که قانون سال ۱۳۵۶ به چه نکاتی اشاره می‌کند!!!

قانونگذار سابقاً در این قانون بیان نموده است که موجر حتی پس از پایان یافتن زمان قرارداد اجاره نمی‌تواند مستاجر را وادار به تخلیه کند مگر در صورت وجود شرایطی که بعداً تفصیلا بدان می‌پردازیم نتیجتا مالکین کنونی این مجتمع های تجاری با توجه به اینکه الف) مالکین  پیشین قبل از سال ۱۳۷۶ بسیاری از واحدهای تجاری را به غیر اجاره داده بوده اند ب) انتقال منافع اعیان( در اینجا منظور مال التجاره می‌باشد) به وراث از مصادیق انتقال به غیر  که توسط قانون برای مستاجران ممنوع شده بود نمی باشد‌ و نتیجتاً مستاجران کنونی چه بسا از وارثان مستاجران اولیه می‌باشند؛ نمی‌توانند  اقدام به اخذ حکم تخلیه واحدهای تجاری از مراجع قضایی بکنند.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ که موضوع بحث این نوشتار و نیز قابلیت صدق بر مجتمع‌های تجاری که مفصلاً در مورد آن  صحبت شد می باشد؛ به وضوح بر خلاف موازین عرفی و شرعی بوده است و حتی با قاعده تسلیط  که اشاره به امکان هرگونه تصرف مالک بر ملک و مال خود می‌باشد نیز در تعارض است؛ مورد انتقاد برخی از حقوقدانان قرار گرفته است.

حتی شورای نگهبان سابقاً با اجرای این قانون به دلایل مختلف از جمله ادله مطرحه فوق مخالفت نمود لیکن مجمع تشخیص مصلحت نظام بدین علت که اجرای این قانون به صلاح مملکت است قانون فوق را در موارد پیش بینی شده لازم الاجرا دانست.

با این حال و علی رغم چالش‌های قانون سابق، همچنان می‌توان با استعانت از آن و در صورت وجود شرایطی اوضاع را به نفع مالکین  محترم مجتمع های تجاری تغییر داد و منجر به احقاق حقوق ایشان  شد.

در صورت وجود شرایط زیر موجر می‌تواند درخواست فسخ اجاره و اقدام به تخلیه اجباری نماید  ۱) انتقال مال مورد اجاره به غیر بدون اجازه مالک( انتقال به وراث و افرادی که تحت کفالت قانونی هستند ؛از این بند مستثنی می‌باشد)  ۲) اگر مال الاجاره به منظور شغل خاصی به مستاجر اجاره داده شده باشد لیکن او بدون اذن موجر حرفه خود را تغییر دهد مگر اینکه عرفاً شغل کنونی او مشابه شغل سابق باشد  ۳) در صورتی که مستاجر در مال مورد اجاره تعدی و تفریط کند و یا از پرداخت اجاره در مهلت مقرر سر باز بزند  ۴) تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه مالک پروانه ساختمانی یا گواهی از شهرداری را داشته باشد  ۵) تخلیه به منظور حوائج شخصی و اشتغال  ۶) در صورتی که آن محل علاوه بر قابلیت پاسخگویی به حوائج تجارتی، قابلیت سکونت را نیز دارا باشد و مالک قصد سکونت خود یا وراث خود را در آن داشته باشد

نکته: در سه مورد اخیر مالک باید مبلغی را به عللی برای مثال شهرتی که مستاجر برای آن ملک فراهم نموده تحت عنوان «حق کسبه و پیشه» به او بپردازد.

لیکن از موارد شش گانه بالا موارد چهارم و پنجم در موضوع مورد بحث کاربردی‌تر می‌باشد و نتیجتا مالکین مجتمع های تجاری با سابقه ساخت  بیش از ۳۰ سال که قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال ۱۳۷۶ واحد های تجاری خود را به اجاره داده اند و تحت اجرای قانون ۱۳۵۶ قرار میگرند می توانند با عنایت به موارد فوق برای احقاق حقوق خویش گامی مثبت بردارند.